Con más de tres décadas de actividad, más de 60 edificios terminados y 11 obras en marcha, Alto Grande Desarrollos vuelve a captar la atención del mercado con un proyecto que desafía la lógica clásica del real estate porteño. En Alsina al 700, pleno casco histórico, avanza Alto Grande Campus, un complejo que integra vivienda, espacios de trabajo y locales comerciales bajo un esquema de renta compartida entre los propietarios.

La propuesta no pone el acento en la acumulación de amenities, sino en un concepto más estructural: el edificio como unidad económica activa, capaz de generar ingresos adicionales aun cuando las viviendas no estén ocupadas.

"El diferencial está en que el propietario participa de los ingresos comerciales del desarrollo", explica Pablo Barrera, team leader de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades. Al adquirir una unidad, el comprador también incorpora una porción proporcional de los metros cuadrados destinados a locales comerciales, que se alquilan mediante contratos de largo plazo y distribuyen una renta mensual entre los propietarios.

Este enfoque amplía la ecuación tradicional, donde el retorno dependía exclusivamente del alquiler del departamento. Aquí, desde el inicio, el proyecto incorpora superficie productiva que aporta ingresos constantes. "En ciudades con mercados inmobiliarios más exigentes, los desarrollos tienden a diversificar fuentes de renta para amortiguar los vaivenes económicos", señala Barrera.

El complejo tendrá una superficie total de 25.000 m², de los cuales aproximadamente 6.000 m² estarán destinados a áreas comunes y operativas. Lejos del concepto clásico de amenity, estos espacios funcionan como infraestructura urbana interna: coworking, salas de estudio, auditorios, business center, gimnasio con spa, piscina con solárium, cafetería, market interno y terrazas activas. "Reunimos vivienda, oficinas y comercio en un mismo proyecto, algo poco habitual en Argentina, donde la mayoría de los desarrollos se concentra en un solo segmento", agrega.

Renta en dólares y contratos de largo plazo

La principal generación de ingresos comerciales se concentrará en la planta baja y en las terrazas. En el acceso funcionará una cadena de cafeterías con coworking, mientras que tres terrazas serán operadas por un rooftop de trayectoria en Buenos Aires, con experiencia en la gestión de este tipo de espacios.

La estimación de rentabilidad se calcula sobre valores actuales de alquiler comercial, que se ubican entre los 10 y 15 dólares por metro cuadrado. Los contratos previstos son a cinco años, lo que aporta previsibilidad. En la práctica, estos ingresos permiten cubrir expensas y mejorar la renta neta del inversor.

A este esquema se suma la opción de integrar las unidades a un pool de rentas. De ese modo, el propietario recibe un porcentaje del total de los ingresos, independientemente del nivel de ocupación de su unidad. El sistema contempla alquiler tradicional y temporario, con administración integral: check-in, check-out, limpieza, ropa blanca y atención permanente, un diferencial relevante en un barrio con fuerte impronta turística como San Telmo.

Según las proyecciones, la rentabilidad anual de la unidad ronda el 10% en dólares, a lo que se agregan los ingresos comerciales. "Los valores de pozo son clave. Una vez terminado el proyecto, el metro cuadrado de este tipo de producto tiende a encarecerse", advierte Barrera.

Valores, financiación y beneficios fiscales

El desarrollo ya superó el 55% de unidades vendidas y ofrece tickets de ingreso competitivos para la zona. Los monoambientes parten desde los u$s86.000, mientras que los dúplex de doble altura comienzan en u$s216.000. La financiación permite cubrir hasta el 65% del valor en 40 cuotas en pesos ajustadas por CAC.

Además, las unidades pueden adquirirse mediante el régimen de Créditos Fiscales de Ingresos Brutos previsto en la Ley 6.508 para el Área Céntrica, lo que mejora la ecuación para determinados perfiles de compradores.

Un campus urbano en altura

Alto Grande Campus se inscribe en un cambio más amplio en la forma de habitar la ciudad: trabajo remoto, economía de plataformas y mayor concentración de la vida cotidiana dentro de los edificios. "En los barrios del sur se observa con claridad este fenómeno de edificios que funcionan como pequeños campus urbanos", describe Barrera.

Esa lógica se traduce en prestaciones como conectividad en todas las áreas comunes, seguridad las 24 horas, conserjería, laundry, cocheras, estacionamiento para bicicletas y servicios que permiten resolver gran parte de la rutina diaria sin salir del complejo. Entre las incorporaciones más recientes figura el Fresh Delivery Room, un espacio diseñado para recibir pedidos con compartimentos separados para productos fríos y calientes, manteniendo la temperatura adecuada hasta el retiro.

La inversión total ronda los u$s12 millones y la obra ya supera los 8.000 m² construidos. "No dependemos de las preventas para avanzar. El proyecto se financia con capital propio y con inversores que nos acompañan desde hace más de 30 años", señala Barrera. La finalización está prevista en un plazo de entre 36 y 40 meses.

En un barrio donde el margen para innovar es cada vez menor, el proyecto plantea un giro conceptual: edificios que no dependen de una sola fuente de renta. La participación del propietario en ingresos comerciales redefine el rol del inversor y anticipa un modelo urbano más diversificado, estable y alineado con las nuevas formas de vivir y trabajar en la ciudad.